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火狐电竞:主题报告丨重构绿色城市中心价值 ——基于海湾与流域水生态修复的绿色城市中心一级土地开发策略

发布日期:2022-09-13 09:27:12 来源:火狐电竞app 作者:火狐平台地址

  西交利物浦大学城市与环境校级研究中心具有多学科、国际化的研究力量和科技平台,致力于研究中国地方发展和城市化带来的环境、经济、社会、人口和健康方面的变化。重点领域:高质量研究与地方化策略,技术革新转化,交流平台搭建,高端人才汇聚。

  美国社会哲学家刘易斯·芒福德曾说“城市如同语言,是人类最伟大的艺术品。”全球知名城市规划师、建筑师约翰·伦德·寇耿在《城市营造21世纪城市设计的九项原则》一书中详细探讨了关于城市生长与衰落的一些基本问题和城市生活中对可持续性需求的方方面面,并从可持续、兼容性和开发强度等方面提出城市营造原则,让人们更易于理解城市是如何建成的以及它们可能发生何种积极的改变与进化。

  改革开放以来,中国的城市化步伐加快,既带来了发展机遇,也带来诸如资源浪费、环境污染、地区发展不平衡、城乡矛盾等挑战。在21世纪的中国,如何建设与发展城市,仍是社会发展的主旋律。特别值得思考的是:在城市人口持续增长的背景下,如何修复与充分利用现有城市中的河流资源,保持城市固有的自然地理、历史与景观特征,推动城市的可持续发展?面对越发明显的现代化发展趋势,如何在不损害土地的情况下更好地利用它们?生态城市能否独树一帜?如何通过一级土地开发,把城镇化建设,尤其是新城市中心作为当地经济发展的引擎动力,以等级圈层中心结构模式,重构绿色城市中心价值?

  本文基于绿色城市中心的内涵解读,深入剖析一级土地开发存在的问题与绿色城市中心建设区位选择。以国家重大战略部署粤港澳大湾区为案例进行分析,并探讨了基于海湾与流域水生态修复的绿色城市一级土地开发策略。

  陈述,广东省委党校(广东行政学院)二级巡视员,城镇化研究中心主任。曾任广西贺州市副市长,广东行政职业学院院长。主要从事城市中心区战略发展与土地综合开发研究。参与省委省政府的决策咨询研究,指导地方政府城市中心区与新城开发。组织“城市规划建设与城市发展基金”专题培训,参与高级领导干部“城市规划与管理培训班”的专题教学。主持多项广佛深地区重要战略研究项目,如“广东集约型生态城市发展”专题研究、“珠海都市圈城市定位和空间战略”、“以城市化为动力,全面建设小康社会”。出版专著《现代化区域进程论——1978年以来中国社会主义现代化区域推进的实证性分析》(为广东优秀社会科学著作出版资助出版项目),曾获广东省第二届“五个一工程”奖一项。

  城市中心原本的定义是工作与集会的地方。绿色城市中心是指全天候综合性的,办公、商业、居住、文化与自然平衡的,人性化尺度的,最具商业价值的城市标志性发展区。绿色城市中心往往是城市中土地估值最高、公共活动最聚集的区域,是承担着文化、商业、商务等综合服务职能的新核心区。新的政策红利与规划设计将不断引导城市进行功能、产业、生态、生活的更新升级,伴随着绿色城市中心与多个副城市中心作辅助的结合模式,新的绿色城市中心建设随之产生。

  绿色城市中心将自然生态系统作为城市复合生态系统的一部分。城市中自然地理的保护和发展,可作与现有的田园景色相协调的土地利用,建设类型和建设密度要适应各种各样的自然地理特点,河谷地区应该禁止建设,保留起来。绿色城市中心强调城市空间发展与自然演进过程相契合[1],突出自然生态对城市发展规模的约束,控制城市增长边界,加大绿色城市中心的开发强度,体现资源有效利用与土地峰值的思想。

  绿色城市中心的开发建设复杂,其开发项目多、综合性强、涉及利益方广,在整个开发建设过程中需以市场需求和兼顾利益为导向。绿色城市中心立足未来建设,需考量未来产业及人群的需求,功能的多元性对一级土地开发的顶层设计、项目管理、建设和运营提出较高要求。以等级圈层中心结构模式引导一级土地开发,保护周边的自然生态、农业、历史文化资源,优先考虑内填式中心性再开发和新城市中心的开发,以实现城市中心的自然有序迁移。

  绿色城市中心是一座城市最高的精神表达。美国著名的城市规划设计专家西里尔·鲍米尔说过,一座伟大城市的形象很大程度上来源于公共空间的品质, 即人们对街道、林荫大道、公园、广场、购物中心和滨水地区等公共区域的品质。要寻找一座城市最高的精神表达,必须回归文化和生态原则,充分利用城市自然生态基础,保护历史城镇、街区、古老建筑的城市特色和民族特色,回归城市历史文化和寻求环境资源依附。规划建设绿色城市中心,才能真正意义上重塑城市个性与城市信心。

  绿色城市中心是一座城市最集中的财富体现。城市中心不是新城新区。无论城市如何扩展变迁,城市中心永远最具有商业价值。在城市的迁移生长中,城市中心这一标志性符号,是永远无法复制与克隆的,像伦敦金融城、纽约曼哈顿、东京银座、香港中环、广州珠江新城等。拥有对话世界的城市中心,是一座城市最集中的财富体现及勋章。

  绿色城市中心是一个最活跃的市场。城市中心独一无二的特点是由多样性、生活性与集中性所确定的,这些特性创造出多样的步行活动和生动的社会环境,这种环境反过来又维护这种丰富的混合功能。既在视觉上具有冲击力而又舒适安全的物质环境将长期在城市中创造信心、责任和投资机会[2]。

  绿色城市中心是投资回报最稳健的区域。不是所有的一级土地开发项目都可以吸纳资本,一级开发的回报率是吸纳资本合作的关键。城市老区与新区的建设项目有城市更新、城中村改造、自然河道的修复、城市道路建设与城市综合体建设等,城市边缘以及广大乡村的建设项目和文旅项目开发为主,如旅游健康示范区、特色小镇、乡村旅游等。绿色城市中心是资金投资回报稳定,基础建设资金周期短,商业与住宅建设价值高去化快的区域,是唯一靠自身资产及现金流来进行融资的项目,是不需要政府保证、回购和抵押的融资项目,因此以一级土地开发为导向的绿色城市中心是最有投资价值的建设项目。

  绿色城市中心是各要素整合最大优的区域。将自然引入城市中心,让城市中心回到自然。绿色城市中心建设既可满足政府规划发展要求,又能充分保障农民的土地权益,是既能保护社会环境,又能快速形成商业氛围的地方。

  绿色城乡中心是化解社会主要矛盾,解决不平衡不充分发展的核心动力。一是解决社会主要矛盾的核心动力,让人们同时拥有城市与乡村的双重文明,解决人民对美好生活的向往。二是解决不平衡不充分的发展,是实现中国梦的主要途径。三是体现了以人民为中心的发展思想,让人民共同享有梦想成真的机会。

  级差地租理论——体现城市中心与边缘土地价值差,实现城市中心区一级土地开发价值的最大化。城市中心迁移理论——突出表现城市不同历史发展阶段最高土地价值的空间移动。多中心理论——突出体现极化与平衡,极化即促进更多集约紧凑的城市中心的形成,平衡即区域内的职住平衡以及大都市区的整体发展平衡。极化与平衡就是通过在大区尺度上培育更多城市中心以实现平衡的生活和公平的地域发展。这一理念是“多中心”理念的延续和拓展。

  目前绿色城市中一级土地开发过程存在的普遍问题:①城市特色不鲜明,缺少有视觉吸引力与标志性的绿色城市中心。②蔓延式的城市新城开发中,一级土地开发过度导致单位土地价值偏低,基础设施成本增加,通勤时间和精力浪费。③回避艰难的旧城改造,导致城市与社区以及其中的基础设施和建筑物未得到充分利用。④强调房地产开发,导致社区封闭、配套服务退化、自然栖息地流失,以及公共休闲空间不足。⑤贪大求全、元素重复,制造不合逻辑的场所,以行政中心建设替代城市中心开发。

  目前绿色城市中心一级土地开发以及规划建设的痛点:①过度的土地平整导致土方工程量过大成本过高,破坏土地生态本底以及未来城市的多样性,区域混合功能与社区生态可步行性不能充分体现。②政府规划引导与企业发展目标未形成合力,项目商业价值与拆迁难度形成正向关系,导致项目布局分散,见缝插针的城市更新未形成品质规模效应。③绿色城市中心土地一级与二级开发未能有机衔接,表现为商业中心、产业科技与住宅开发规模及进度匹配不够,商业中心开发与城市更新没有形成互动,项目整体开发与资金平衡矛盾难以化解,商业中心与城市交通枢纽未能无缝连接。④为了应对人口快速增长采取的传统城市外扩,导致在已开发区域进行再开发不足,城市向多中心化方向发展鲜明。⑤目前城市CBD的首位度仍有提升空间,如墨尔本CBD就业首位度(CBD就业岗位占全市就业比重)为11%,低于纽约曼哈顿,已与芝加哥持平,高于伦敦金融城,而就业强度(9.2万人/平方公里)与全球发达城市相比仍有提升空间。市中心区域由于基础设施建设水平高、各种配套完善,围绕其周边区域开发住宅、提高开发强度不仅可以最大限度利用现有设施,更可以节省大量基础设施投资开支,因此应强化CBD及中心区域的核心功能。

  基于现有城市中心的判断,城市中心是单位租金最高区域。因此,未来绿色城市中心的位置选择必然是充分体现一级土地开发的价值。

  第一,不是所有的地方都可以建设城市中心。现有城市区域与建成后的未来绿色城市中心存在较大价值差。因此考虑未来绿色城市中心选址,首先应考虑城市的自然生态环境,如临山、滨水的城市,绿色城市中心位置要选在能充分体现自然特点、突出城市特色的依山就水的地方,尤其是两江交汇或城市河道弯曲的地方。

  第二,要考虑城市的历史文化和现状,充分利用历史上已经形成的城市中心,在老城区的周边,配套设施相对完善的区域。尽可能依附老城历史中心,这对于城市改建和历史文化名城的改建保护来说尤显重要。

  第三,绿色城市中心一般应选在位置适中、多种交通密集交汇的便利地段。位于山谷、河谷地带的城市,受地形环境限制,城市中心可能偏于城市一侧,要尽可能创造方便的交通条件,形成全覆盖的步行可达性,使城市居民都能比较便捷地到达市中心。多中心布局结构的城市,既要强调绿色城市中心的位置,又要突出各中心和绿色城市中心的联系。各个中心的选址既要考虑各自的适中位置,又要考虑各中心之间的互相联系。

  第四,市区人口规模100万以上,有一定的主导产业支撑,经济发展总量和人均GDP达到一定的规模,房地产市场尚未饱和,具有吸纳人口的上升空间。

  第五,绿色城市中心位置的选择还应考虑城市用地将来的延展性,选择拆迁强度较小富有弹性的地区,在布局上保持一定的灵活性[3]。

  绿色城市中心一级土地开发的顶层规划设计要以复合生态为导向,了解建设需求和城市人群的需求。制定城市建设的战略方向,包括发展愿景和目标,整体规划和设计,土地使用性质,基础设施建设,经费来源,开发时序节奏和开发战略,以及制定相应的政策确保实施标准。同时应确定一级土地开发的公共项目建设、服务及运营,文化活动,片区形象建设等。绿色城市中心建设是对城市未来的探索与回应,应未雨绸缪。以粤港澳大湾区为例,为等级圈层城市核心空间的功能回归与更新提前做好准备。

  一是以大湾区为主的大都市圈群,包括广佛都市圈、深港都市圈与即将形成的澳珠中都市圈,通过极化—疏解—再极化—再平衡策略,形成文化、产业、地产等复合生态导向发展。其次组团建设第二增长极,即绿色城市副中心,如广州海珠湖、佛山三龙湾。

  二是以区域大中心城市为主的海湾流域绿色城市中心,采用生态修复的城市中心填充式开发,如肇庆西江城市中心。

  三是以滨海或流域为主的县区绿色城市中心,即城市边缘地区生态集约次中心开发,如鹤山沙坪河中心。

  四是大中城市边缘的绿色城镇村落中心,以快速绿色交通网络联接的特色海湾中心与县区边缘的绿色城镇村落中心,如博罗柏塘森林城市中心。

  要坚持绿水青山就是金山银山的理念,对海湾城市和河滨城市中心区一级土地开发,要坚持生态优先、绿色发展,以水而定、量水而行,因地制宜、分类施策,共同抓好海湾与流域水生态修复,促进绿色城市中心的高质量发展。

  自己所在的城市是否有适合建造绿色城市中心的区域,公众参与是完善绿色城市中心方案的最好途径。按市区人口100万的城市,选择1200-3000亩的区域,可以是城市新区或可能是有待更新改造的老区,最好含有20%的自然滨水面积。绿色生态城市优化的目标是更好而不是更大,优化的过程是极化—疏解—平衡,优化的方向是生活化、生态化、中心化、枢纽化和步行性。以下是绿色城市中心一级土地开发的六大策略。

  解决地块位置与规模问题。生态规划首先要考虑保留山水林田湖草等自然环境。坚持保护优先,自然恢复为主,全面修复海湾与流域水生态。此外,应与原有商业价值地块有一定联系,拆迁规模较小,规划容积率与原有容积率差值较大。最好临近自然河流湖泊,交通可达性、机动性强。

  合作框架设计的专业性与多重性模式。要实现城市中心价值最优,一级土地开发商就要与政府达成共识,引导价值链的整合,包括概念设计,制定整体规划、发展权整合和生态基础设施的建设,平衡股东的责任、权利和义务,以及如何结合股东的管理诉求以及资源将成为一级土地开发项目建设战略核心之一。

  在新的绿色城市中心规划建设中,必须不断协调产业发展和城市建设中的矛盾、考虑项目的短期利益和长期利益。一级土地开发真正的合格的社会资本,必须具备项目融资、设计施工总承、OM这三项分段工作的组织或整合的能力,才真正能够把一级土地开发的事情做好。一级土地开发前期需要大量的资金投入,如果单个主体缺乏这方面的能力,应该找到相应的合作伙伴一起组成联合体履行这方面的职责,并全方位多渠道开展融资工作,尽可能同政策性银行开通土地一级开发的融资渠道。绿色城市发展一级土地开发基金项目融资增信,主要取决于具体的一级土地开发回报机制。回报机制主要是政府收储已出让、使用者付费、政府补贴及资源补偿,努力保护企业的经济利益,避免企业债务风险,投资进度尽可能以土地出让相匹配。

  解决一级土地开发主体的问题。一级土地开发属于城市运营商,一般为大型投资公司或基础设施建司,吸收专业房地产公司与园林景观设计施工参与。土地综合开发可有机实现一级与二级开发衔接,制衡政府行政化指引力度与开发商市场化介入力度、统一片区发展特色与绿色城市中心整体布局,确保商业中心开发与周边住宅建设的规模进度匹配,完成功能、交通与景观的完美结合。

  解决城市景观与土地增值问题。创建紧凑型城市形态,以高容积率方式建设临水的高层建筑,实现一级土地开发最优价值。紧凑型城市留有足够的公共空间,实现土地的集约利用,不会影响居住环境与生活品质。绿色发展理念指导下的土地一级开发十二方面包括:城市增长边界,以公交为导向的发展,保障行人安全的混合功能,舒适和便利的小尺度街区,人性化的公共绿色空间,非机动交通,便利出行的公共交通,限制小汽车使用,绿色建筑,可再生能源与区域能源,固体废弃物管理,用水效率。

  小街区规划应提高社区的可步行性,人性尺度的空间步行是一个城市精髓所在。研究当地的自然地理特点,区分可开发与不可开发区域。在保护自然绿地、农业、历史与文化资源的同时,需要进行综合性商业再开发。

  解决项目投资收益平衡问题。一级土地开发项目规划和建设过程中涉及多个政府部门、建设方、开发商、运营商以及各类人群。统筹建设和运营模式是协调平衡各大需求的主要方式,同时也是保障一级土地开发之后产业项目理性落地并且能够实现最佳回馈的重要手段。图 6、2000年、2017年、未来的上海苏河湾

  丰富岸线的中心湖为临水商业提供一个优质的物质环境,通过设施服务均衡分布,引导发展综合性社区,增加社区的便利性,并增进住房与就业地点的平衡。大片区整体一级土地开发为不同容积率地块找到平衡点。临水商业地块水生态空间的公园化,公益性土地由政府负责规划建设,减少商业项目成本。政府对发展水岸商业中心住宅的容积率奖励等政策性支持。TOD站点与周边地块进行集约化整体化规划,高强度高密度集约化开发,地下商业街与周边建筑地下空间形成有机整体,形成独特的城市综合基础设施和高附加值的空间。TOD辐射范围内有充分的住宅用地与公共空间,土地混合利用,整体规划设计施工,实现最优平衡。投资企业要减少风险,快速回笼资金尤为重要,因此在综合条件比较成熟的情况下,二级土地市场的活跃是其关注重点。

  解决一级土地开发价值增值问题。产业运营是区域一级土地开发后二级综合发展的内在驱动力,促进产业转型升级、带动相关产业发展是关注重点。寻找政府、开发商与原产权所有者在项目改造中的利益平衡点,找出级差地租与旧城改造的契合点,以大区域捆绑式为城市更新基本单元,将未来的发展集中在一级土地开发的高价值中心区,引导建筑体量向临水城市中心聚集,在临水中心区发展中高密度住宅,基础性设施、公共空间发展,以及必要的生态、历史保护工程也是关注重点。紧凑发展会使更多的人在就近工作地点居住,更好地利用公共交通系统和社区服务设施。寻找项目的转腾点,采取先建后迁模式,提高留用地,建设返还土地的资产价值,确保项目范围的拆迁补偿整体资金平衡。以政府规划达成共识,增加街区密度,教育医疗的城市配套,重视城市中心区的产业重建。

  绿色城市中心开发激励政策。采用公共激励政策来刺激城市中心的开发投资。主要有减税、土地成本津贴、场地配装准备与自然生态的修复、新的交通和城市基础设施、医疗教育和公共安全服务、额外的容积率补贴。通过高质量的一级土地开发提供具备竞争力和可持续性的方案,来对抗蔓延式发展。

  解决建设用地与用地指标问题。在全域范围内实施土地增减挂钩与占补平衡政策,建设用地指标与容积率投放向城市中心地块归集,通过发展权转移,使历史建筑的所有者可以因未使用的开发权得到相应的回报,同时该开发权也得以转移至通常位于同一区域的其他建筑上。形成高密度的标志性城市中心区。

  构建绿色城市中心,既能实现自然环境生态效益的最大化,又与经济效益密切融合,是一种适宜发展的模式,也是我国城市中心规划建设的趋势。目前绿色城市中心一级土地开发及规划建设面临开发不足问题,主要表现为城市特色不鲜明、粗放蔓延式开发、破坏生态本底、各级开发衔接不充分等方面。因此,应在充分突显城市自然特色、土地灵活性较强的位置建设绿色城市中心,并基于流域水生态修复重构城市中心价值,通过大片区一级土地开发实现投资收益平衡,吸纳绿色城市发展投资公司构建一级土地开发主体,以及采用公共激励政策刺激城市中心开发投资,从而促进绿色城市中心的高质量发展。随着人们对人与自然协调发展的日益重视,绿色城市中心将有效促进城市生态空间的功能回归,成为探索要素最集聚、土地价值最大化的有益尝试。

  服务:以大数据为依托,深耕大湾区“9+2”城市和100多个市属区,为各级政府和企业决策、投资和招商引资提供咨询。

  业务:主办或承接各级政府和企业各类粵港澳大湾区相关 课题研究与成果输出、高端论坛与专业沙龙,教育培训与校企合作 等项目。

  原标题:《主题报告丨重构绿色城市中心价值 ——基于海湾与流域水生态修复的绿色城市中心一级土地开发策略》

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